由亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的《2017武汉房地产年度趋势发布会》在硚口新世界盛大启幕。你想知道的楼市干货都在这里。
杨丽宇：远城区房价上涨动力十足 在武汉有钱也不一定能拿到地
第一，2016武汉首次进入土地出让金千亿军团，全国总共有7个城市进入，武汉排名第七，土地出让金额是1067.99亿元，平均楼面地价与前面六个城市相比是处于比较低位。
第二个特征是量价齐升，2016土地成交建面2242.61万方，同比增长15.3，成交楼面地价4762元/平方米，同比增长53.3%，成交金额1067.99亿元，同比增长65.1%，远超全国平均水平。
第三特征，主城区限购后，曾以低价为主的远城区开始溢价频频，远城区房价出现了水涨船高。
第四个特征，住宅限购后，商用地出现高溢价。
第五个特征，区域成交，洪山、黄陂、东湖高新、汉阳、江岸等区域土地成交建面居前。
第六个特征，并购大潮方兴未艾。2016全国销售金额20强中的18家已落子武汉。
第七个特征，是地王遍地开发，武汉诞生16个地王项目，2016年的时候，其中杨泗港地块以110.6亿，成为武汉新的总价地王。
第八个特征，从资金为王到因地施策，曾以“价高者得”的规则已不再适用。
讲完了八大特征，我金沙棋牌官方入口们对武汉地产的思考。
第一个观点，成也杠杆，败也杠杆，2016年是杠杆市场和牛市，从购房客户层面，政策+杠杆首套层数降低，不限购不限贷，收紧政策在不断加码。
第二个观点是地王对新房价格上涨的传导机制。
第三个观点，武汉疑似踏错布点的供地节奏，武汉优质地块供应集中在下半年。国庆的政策调控，时间上是一刀切，也是批量化的，国庆之后拿地资金去杠杆等综合因素，给10月份以来的土地出让金带来了负面影响。
第四个观点，地价与房价的传导机制带来了投资客的区域轮动。限购之后进行了非限购的城市引爆。
第五个观点，对未来楼市的观点，就是巨无霸地块频现，将改写武汉未来楼市版图。我们看到2016年五大巨无霸除了杨春湖其他九游棋牌官方网站都是两江四岸，两江四岸是主城区的主旋律。
第六个观点，稀缺能力致胜。有钱也不能任性，未来在武汉土地市场，土地的争夺会依赖于房企的能力。
第七个观点，生死与盈亏的选择，先活下来才有谈盈亏的资本。央企国企充足，土地储备是房企在重组和并购里需要考虑的核心资源。第二是土储关系，涉及到地方公司团队的生死存亡，进入对的城市，比单个地块的得失更重要。
第八个观点是行业的马太效应，在行业集中度不断提高的背景下，国企民企都需要进行快速跑马圈地。
2017年预判：政府推地将会集中在上半年
2018年经济增长重回首位，政府放松可能性大。在拿地资金去杠杆背景下，预计2017年土拍市场土地议价率会出现下滑。
拍地节奏预判，2017年政府或改变土地出让节奏，即在上半年就加速推地，落地为安。
从拿地趋势判断，低于预期的价格，2017年是资金实力强大的国企拿地的周期，房企能以低于预期的价格获得优质土地，提升项目净利率，并购热潮将持续，可能会更剧烈。
明晶晶：武汉限购加码可能性大 经济发展和城建红利对房价上涨支撑作用在减弱
2016年武汉地价涨幅47.2%，远高于房价13.5%的水平，土地价格成为武汉房价上涨的重要推手。东西湖区、关山片和江汉地价高于房价，青山远超合理值，超过50%以上。
我们经常讲城建红利，今年和房价的关系是如何？2011到2016年长周期过程中，城建有三个关键点，第一个是2011年，城建下降3.3%，2013年涨幅是20.97%，2016城建增幅是11.25，这个数字首次开始低于房价的增幅，购买者在今年购房已经被高涨的房价所冲抵。
流动人口目前重点流向光谷、沌口等区域。
整个武汉市是全国第十大人口净流入城市，在省内除了武汉是人口净流入，其他的城市是人口净流出。
从泡沫图来看，武汉市主城区的住房泡沫处于良性发展阶段，中度和重度泡沫集中在二环周边的城市更新区。目前光谷区域的泡沫化程度不高，从个性区域讲，泡沫集中在、永清、二七、四新和杨春湖区域。
武汉楼市成交套数和面积再次位居全国第一
今年只有我们突破了三千万方商品住宅，其他的城市都在2500万方以下，从住房金额我们排名第六，说明武汉市整个房地产的质量需要进一步提升。
这是今年房地产各项指标，成交套数，整个商品住宅成交28万套，商品房成长44万套，成交面积过3千万，商品房3千5百万方，连续两年增长快。
整体房价超过万元，套均价突破百万，面积增长3.1%，武汉购买人群对房价的吸收能力在大幅度提升。
限购到底由什么决定？能限多久？
在两次限购楼市是供不应求的阶段，取消限购是供大于求。
看2016年新增供应情况，更详细说明今年的供求失衡到什么程度，近三年来每年的武汉新增供应的相关同比增长在10%，2016年环比下降8.4%，今年武汉市总体供应偏紧，需求量上升。从各区供应量最高的是东西湖、汉口中心区、二七后湖线和黄陂等。光谷新中心房价涨幅远超蔡甸。
目前除了汉阳、硚口、江汉新增供应有补充，武昌区的项目仍然比较少，这是今年2017年预计供应的情况测算，预计2017年供应1843.07万方，总期房存量是7220万方，从目前来看整个供应不足会持续到今年下半年，中短期供应面临偏紧态势。
看一下拆迁数据，今年拆迁户是7.6万多户，拆迁面积是853万方，2017年数字会缩小，基本保持568万方的水平，武汉市城改的主要区域，从2016到2018主要集中在武昌区、洪山区、江汉区，大武昌区域。
武汉限购政策有继续加码可能
目前武汉楼市仍然处于供求失衡的状态，我们预计整体限购政策有继续加码的可能。
经济发展人工为净利润和城建红利对房价上涨支撑作用不会那么高，会减弱。
2017年的成交量会下降10%到20%，本地购房占比增大。
住房消费升级需求继续增长，这块的高房价和城市相关的改善性需求产品，销量占比会继续扩大。
甄仕奇：武汉商业地产存量继续领跑华中六省的省会第一名
商业地产到2016年底有734万方的存量，继续领跑华中六省的省会第一名，700多万方的存量在一线市场，北京和上海来看也是第一，对比2014到2016年的数字，增量在变少。
商户进入市场中的探索性的升级
本来要兑现2016年的十几家商业要开业结果只开了四个，整个放缓明显。还有一个放缓是新入品牌的放缓，在2016年只有54个新增知名品牌在武汉开了店。不过更注重高质量。另外是体验式的创新不只是在品牌，在实际项目中也在出现。
越来越多的知名的商业地产运营商开始进入市场
这两年更多，包括华润、中粮等一线玩家，包括港资的进入到商业地产板块，他们进入会让竞争更有趣会更剧烈。近几年区域型的竞争中心起来了，这是初步的竞争，真正的竞争是实体商业的竞争，今年刚刚开始。
未来的竞争点在哪里？
今年电商一路高歌，双十一一天卖了2千多亿，线上一千多亿是全国十几家商场一年的总和，这是可怕的。
在电商消费时，在家里电脑买东西，为什么买？这个东西推到你面前时，是为了买而买，你觉得这个页面和电商app懂你的消费而买，在电商疯狂吸睛的背后，好像知道我要买什么，这是实体商业要做的。
对开业后的商场和运营中的存量商场，大数据能做很多事情。
一是提高现有消费的消费能力，提高它的消费频次和单价，提高消费的品牌丰富度。
第二是搞定租户，在商场的动线里，哪些铺位不被消费者经过，哪些铺位经过不产生消费，只是做一个停留，哪些商户在调整时可以用背后大数据告诉他，你应该加租金或者换更好的商户。
对已经开业的商场动线的分析，减少四角，把品牌丰富度建立起来，优化我们做每一个活动和每一次调整的东西，这是对客流监测和单店的识别。
还有关联品牌监测，在商场吃了甜品，在做品牌组合的时候，在平面还是剖面都可以做整合，有依据可以调整出来，把购物栏的关联更想像，把商场想成线上消费的app就变得很好了，包括竞品监测。
彭博：写字楼话题在武汉来说有点沉重
今年写字楼市场显得平静和淡定，我们面临的市场情况，在办公楼板块更严峻，我们认为今年的写字楼市场可能会有一些波动。
从供应来看，2016武汉优质办公楼新增接近50万平方米，这在前十年来看绝无仅有，武汉市的优质办公楼数量达到322万平方米，甲级94万占33%，乙级227万。
从需求来看，2016年需求水平优质办公楼总量在21万平方米，相比前面的来看，今年需求有一定下降，2016大量P2P企业倒闭退出导致市场的下降。
第二个原因今年市场的经济水平，尤其是制造业相对低迷，导致2016有比较多的制造业企业退出合并和减少租赁面积，导致市场租赁情况下降。武汉优质办公楼的水平在低位的水平。
武汉原来是金融业独大，今年是很大的改变，我们的专业服务、信息电子和制造业的规模在上升，证明市场在趋于健康正常的轨道发展。
从租金表现来看，租金水平在相对稳固状况。从吸纳及空置率，今年由于这么大的新增供应量，空置率水平有所上升，整个市场空置率水平上升的6个百分点，达到25%，甲级写字楼空置率水平达到了30%，基本可控。
后市预测：供应高峰在2017
2016年预计是99万方，实际入市是50万平方米，应该入市而没有入市的项目会在2017年入市，整个2017年入市可能会超过100万方的水平，预计在2017-到2017年整个优质办公楼入市量的水平会超过300万平方米。
从租金来看，今年的市场走势，租金状况是大部分企业能接受的，净有效租金水平不会出现太大的回落，是稳中有降在一定水平内进行平稳波动，不会出现大的剧烈波动。
黄英波：住宅一家独大有很大问题：商用和住宅已经严重倒挂
第一主流开发商认为商业更多的是一种做资产和布局，提高住宅议价。另外这一块商业他们能不做则不做。
不管是2014到2016年，面临的就是一个“苦”。住宅也很辛苦，但是是劳有所获，我们劳而不获，武汉市大量的商业和购物中心，成交面积一个月1500平米，销售价格不足同楼盘住宅的二十分之一甚至五十分之一，实收租金是60%到70%，给我们造成的最大问题是我们的商业难。
2016年现状好转：实体经济复苏
不光是武汉，包括全国越来越多的发展商开始把自己的定位转变成服务商，开始明白做商业和购物中心，目的并不是要把商铺卖到多高或者把租金表价做到多高，真实的目的是需要帮商家把营业额做高，这是在2016年我们看到的转变，实体经济复苏了。
百货关门不能怪网络的冲击
我个人认为网络和电商的冲击只能占20%到30%，本身供需平衡，新开的商场比人口增长和消费增长力度大，我们都会被房贷、车带信用卡还款牵累，我们能拿出的可支配收入低了。
在这个市场上，我们看到越来越多的商家回归到实体经济，比如优衣库，今天越来越多的中国企业也开始回归到传统业务里，我们相信实体经济的转型发展有未来的机会。
不要为了开商业而开商业，如果有商业用地不要轻易模仿，对于商业应该是谨慎的态度，当我们碰到空白才做， 否则就是尽可能不开或者少开。更多要把市场的消费机会留给存在的商家。
殷跃建：聚城、近山、延水是未来城市规划的理念
武汉城市空间演变进入了黑白年代三种格局，重要的特征是这个城市从带装、十字装向环状的发展。
第二个特征，武汉环线的几个中心不统一，五环相对于一个中心，造成环线中间的空间间距不同，这是地理禀赋决定的。
第三，主城区全层环状居住空间
第一核心区，核心区是50多平方公里，加上硚口的50多平方公里，这个面积只占主城区的9%不到。武汉核心区和所有的流域城市一样，首先要承载过江交通。
第二是中央活动区，规划建设用地95+60平方公里，人口165万人。老城区涉及到大量拆迁，任务繁重，其他区域相对于二七板块来说落后了。武汉整体的均值化程度，从房价上来看变得很充分，最高的是水果湖罗家嘴组团，房价相对低的是四新、白沙洲区域。
一方面可以用更高行政的管理办法来统一管理远城区的土地，第二是土地的托管，比如江夏的大量土地被光谷托管。第三种办法是行政并区，城市空间结构优化最大的平静是行政区划和城市功能区划的矛盾。
未来武汉居住区域空间发展的区域看法
从房地产空间来看，房地产板块由过去的50多个到30多个，到现在的3个中央活动区+15个居住组团，永清到武胜路已经是一个高台区，未来这种高台区包括武昌城和一元路的整体改造都会进一步提高。
第三个是轨道交通对居住空间的影响，由全域型向区域型转化，全域型交通路网基本形式，未来是增加覆盖面积，从30%到66%达到目标，向区域型轨道交通对房地产的影响来做。
第四是武汉未来居住空间要由封闭式小区逐步向开放式的街区演化，未来或者三五年以后，开放式的街区，尤其在中央活动区里会逐步出现，会引领城市的居住空间演变。
第五个是海绵性开发，将引导居住空间向生态化转变，现在能不能在新土地出让过程中，加一些引导性规则，开发商有意做海绵性的尝试，新洲已经在做了。
第六个聚城、近山、延水是未来城市规划的理念。
首先要通过城市的总体规划，尤其是居住区的品质规划使它聚拢，武汉是一个有山有水的城市，谈的水比较多滨江滨湖等，但和山的关系很陌生，武汉已经提出来未来居住区域要在500米内见绿，1千米内见园，2千米内见水，15分钟社区生活全覆盖，这是未来房地产开发中应该秉承的理念！
王建：武汉近六成房子被外地人买走
我们都知道，过去的2016年，对武汉而言，是一个房地产大年。武汉的很多楼盘，在开盘当天，就被抢光。甚至有置业顾问亲口对我说过，十个人抢一套房子，不涨价都不好意思。
那么，究竟是谁在如此疯狂地抢购武汉的房子呢？
我们通过大数据调研分析，发现其中接近四分之三的人都来自湖北的其他市，我们简称其为“省内市外”，25.4%的人来自其他省份，河南人比较多。
了解了武汉近年来的人口结构，再回到武汉购房这个话题。我们发现，武汉购房客源也算是“与时俱进”。2014年，2015年，2016年，连续3年武汉本地购房客占比都没有超过一半，而且2016年这一数据开始下降。这说明，外地购房者依然是武汉房地产市场的消费主力。
进一步梳理数据，发现外地购房者中超过8成都是省内市外的湖北人。只有19.1的人来自其他省份。
其中，荆州、孝感、黄冈地区的人最愿意在武汉买房。我们还发现了更多有趣的现象。
从年龄结构来看，年轻人正逐渐成为武汉购房主力。其中，27岁左右购房需求最强烈 。
而且，购房者中男女比例非常接近。
这是为什么呢？
首先，武汉人均收入持续增长，这帮助了年轻人快速积累资本。通过以上，我们很容易得出一个结论，那就是武汉哪个区就业的外地年轻人越多， 这个区的房地产购买潜力一定比较强。我们通过计算武汉各区的年轻指数，和净流入人口指数，得出东湖高新区未来购买潜力强。
当然，话说回来，购买潜力强，不代表你给我什么样的房子，我就买什么样的房子。 换言之，并非所有的房子都抢手。
我们发现，80到100平的房子深受市场青睐，无论是供应量还是成交量都遥遥领先。细心的可能会发现，120到140平的房子，在2016年涨势迅猛，我们得出的数据是增涨了大约160%，这确实是个了不起的数字。但我们认为，这个数字会在2017年下降。
在梳理数据过程中，我们还发现稀缺景观房很受追捧。在2016年武汉楼盘成交金额排名中，前五名有4个都打了“景观”牌。2016年，长江滨江楼盘均价涨幅更是高达22%。
除了新房，想必还有很多人关心二手房。我们发现中心城区的二手房发布量远远超过远城区。某种程度上，这也说明了中心城区二手房交易已经渐成规模，而远城区依然以新房交易为主。
另外，我们发现，市场上的二手房，精装修和毛坯价格相差不大。大家可以看到，在同一月份，同一区域，毛坯二手房的价格和精装二手房的价格相差无几。某种程度上 ，这也可以说明目前市场上的二手房中，次新房的占有率相当高。
更有趣的是，二手房越小还越贵。我们以2016年第四季度的二手房数据为例，可以看 到，在房价整体上涨的前提下，50平以下、50至70平的小户型均价增长较快。
有人曾问过我这么一个问题，你觉得谁是刚需？我是这么回答他的，租客。因为选择了租房，就意味着他拥有基本稳定的收入和一定的购房需求。所以了解租房市场， 其实对武汉房地产消费趋势非常有帮助。
比如，租客们最喜欢什么样的房子？我们通过市场调研，了解到目前武汉租房市场以 一室一厅、两室一厅、两室两厅为主，三者占据了市场的70%，其中二室二厅独自占比 26%。
租客们能承担的房租又是多少？数据显示，目前武汉租房（整租）价格主要区间为2K —3K，这一区间的占比超过40%。
另外，我们发现市场上有接近一半的出租房都选择了精装修。这也可以说明，精装的 房子更受租客们的青睐。
有话要说...
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